A compra de um imóvel próprio além de trazer segurança para a família,traz outros diversos benefícios como não ter mais de pagar aluguel, além da possibilidade de começar a construir um patrimônio e de poder adaptar o imóvel de acordo com as suas necessidades e seus gostos. Segundo pesquisas do Datafolha, a grande maioria dos brasileiros têm o desejo do imóvel próprio como prioridade em suas vidas. Colocam isso a frente, inclusive, de outras coisas, como construir uma família. Contudo são poucos os que possuem o investimento necessário para realizar esse sonho pagando à vista. Se você é uma dessas pessoas e, atualmente, não consegue pagar o valor total do imóvel que deseja, uma solução eficaz é a realização de um financiamento imobiliário.

O que é um financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário é uma das opções mais atrativas para quem quer adquirir um imóvel mas não possui todo o valor que ele custa para adquiri-lo à vista.Ele diferencia-se do empréstimo pessoal (onde você não precisa informar ao banco a destinação do recurso) por ser um empréstimo liberado especificamente para a aquisição de um imóvel. O financiamento imobiliário é realizado através de uma instituição financeira , podendo ser amortizado de forma parcelada com o acrescimo de juros e correção monetária.Nos financiamentos imobiliários, é muito comum a utilização da Taxa Referencial (TR) e o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) como correção monetária.A garantia da operação é o proprio imóvel (Alienação Fiduciaria)   

Basicamente existem duas modalidades de financiamentos imobiliários para viabilizar o sonho da casa própria: o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que é o mais utilizado por cobrar juros menores. A principal diferença entre essas duas modalidades de financiamento é que um é regulado pelo poder público ( SFH) e o outro não (SFI) . 

O que é o Sistema Financeiro da Habitação ( SFH) ?

O Sistema Financeiro de Habitação foi criado pelo Governo Federal em 1964 com o objetivo de reduzir o déficit habitacional brasileiro, oferecendo crédito de longo prazo a juros baixos ao adquirente para a viabilização da compra, reforma ou construção de um imóvel.Tem a Caixa Federal como principal intermediária e suas fontes de recursos mais utilizadas são o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e a Caderneta de poupança. O programa Minha Casa Minha Vida (agora Minha Casa Verde e Amarela), criado em 2009, também faz parte do SFH.

Quais são as regras e como funciona o Sistema Financeiro de Habitação (SFH)?

No Sistema Financeiro de Habitação ( SFH ) o valor máximo do financiamento está limitado a 80% do valor total do imóvel, sendo que o valor maximo do imóvel não pode ultrapassar R$1,5 milhão.  Além disso, para financiar um imóvel o comprador não pode comprometer mais do que 30% de sua fonte de renda no pagamento das prestações do financiamento . Na compra do imóvel.é necessário contratar alguns seguros, que são exigidos pelos bancos para iniciar o processo. Os mais usados são: Seguro por Morte e Invalidez (MIP): é pago mensalmente, como parte do financiamento, e tem como objetivo garantir que a dívida será liquidada em caso de falecimento do comprador; Seguro Contra Danos Físicos do Imóvel (DFI): é calculado a partir do valor do imóvel e garante a indenização caso o imóvel sofra danos como alagamento, incêndio e desmoronamento. A cobrança de juros não pode ser superior a 12% ao ano e o prazo de financiamento pode ser em até 30 anos. 

Quais são as principais etapas de um financiamento imobilíario ?

1) Simulação do financiamento para enquadramento de prazos e valores de parcelas ; 2) Análise de comprovação de renda ,avaliação e aprovação de cadastro de crédito; 3) Análise de engenharia para avaliação do valor do imóvel; 4) Entrega da documentação completa do imóvel e dos adquirentes ; 5) Emissão e assinatura do contrato; 6) Registro do contrato de financiamnento no Cartório de Registro de Imóveis ;

A comprovação de renda normalmente é analisada da seguinte forma pelas instituições financeiras : Para o trabalhador com carteira assinada, a apresentação dos três últimos holerites costuma ser suficiente. Quem não possui holerite, pode comprovar renda através da declaração de Imposto de Renda e com extratos bancários dos últimos seis meses. Os recibos emitidos pelos serviços prestados também podem funcionar como uma forma de declaração de renda, assim como o DECORE (Declaração Comprobatória de Percepção de Rendimentos).

Quais são principais sistemas de amortização das parcelas e dos juros no Financiamento imobiliário ? 

A amortização, na prática, é uma forma de liquidar ou ir diminuindo o saldo devedor até a liquidação total da dívida.  Amortizar as parcelas de um financiamento é um dos principais objetivos de quem adquire um imóvel. As principais formas de amortização são as seguintes:

1) Sistema PRICE : é um tipo de financiamento no qual as prestações são fixas, os juros decrescentes e as amortizações crescentes.  Contudo, no Brasil, por exemplo, devido às altas taxas de inflação, esse sistema utiliza a Taxa Referencial para reajustar as prestações e o saldo devedor, de forma que as prestações podem variar de acordo com a inflação do país.

2) Sistema de Amortização Constante (SAC) : No Sistema de Amortização Constante, existe uma variação de juros, portanto as prestações diminuem ao longo do financiamento. Isso acontece porque o valor da amortização se mantém igual ao longo de todo o contrato, alterando apenas o valor mensal dos juros, decrescendo até o fim da dívida.  Assim, as prestações costumam ser maiores no início, para que possam ir diminuindo até o final e o comprador pague um total de juros menor.

3) Sistema de Amortização Crescente (SACRE) :Podemos dizer que o Sistema de Amortização Crescente, é uma mescla entre os sistemas Price e SAC, em que as prestações aumentam durante um determinado intervalo de tempo e após isso, passam a diminuir. O Sacre é ideal para aqueles que desejam ter parcelas de financiamento mais estáveis e pagar menos juros. E apesar de apresentar valores mais altos nas primeiras prestações, o sistema proporciona uma economia quando avaliado a longo prazo. Apesar de ser um dos tipos de financiamentos mais vantajosos, atualmente, somente a Caixa Econômica utiliza o Sacre.

Quem pode usar o SFH?

Para ter direito ao crédito, primeiramente, você deve atender alguns pré-requisitos. São eles: Ter mais de 18 anos ou ser emancipado;Ser brasileiro nato, naturalizado ou (se for estrangeiro) deve ter visto permanente no País;Ter capacidade civil, ou seja, não ser menor que 16 anos; não possuir enfermidade ou deficiência mental que impeça o discernimento; ter capacidade de exprimir a própria vontade, mesmo transitoriamente; e não ser usuário habitual ou viciado em drogas;Não ultrapassar 80 anos e seis meses na soma da sua idade ao prazo de pagamento do financiamento;Não ser proprietário e não estar em processo de compra de outro imóvel residencial na mesma cidade em que reside, caso queira utilizar o FGTS.

Quais são as regras e como funciona o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) ?

O Sistema de Financiamento Imobiliário ( SFI ) também é uma modalidade de financiamento criada pelo Governo Federal, mas que permite uma negociação mais livre e flexível entre cliente e banco. Neste tipo de financiamento não é exigido um valor máximo de avaliação do imóvel e nem um limite de renda comprometida, o que pode também fazer com que os juros sejam maiores e mais voláteis, variando entre 12% e 16% ao ano. O valor concedido pode chegar até 90% do valor total do imóvel, com o prazo de quitação máximo de 35 anos. Além disso, tanto pessoas físicas como jurídicas podem utilizar. Desde agosto de 2021, o Sistema de Financiamento Imobiliário permite o uso do saldo do FGTS para a quitação de prestações da casa própria.  Para usufruir deste benefício, você deve cumprir os seguintes requisitos:  Utilizar o saldo do FGTS apenas para amortizar parcelas do primeiro imóvel;O valor do imóvel não pode ultrapassar R$ 1,5 milhão;Sua conta do FGTS deve ter mais de três anos;Optar pela redução do saldo devedor ou abater até 80% das prestações em 12 meses, prorrogáveis ao final de cada período.

Uma outra situação que pode ser interessante é o financiamento direto com a Incorporadora onde o adquirente não precisa recorrer a um banco, contratando o financiamneto junto a propria Incorporadora .Esses financiamentos costumam ser corrigidos pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), durante o período de obra, e pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou Índice Geral de Preços do Mercado (IGPM). Além da correção monetária, são cobrados também  juros pelo financiamento direto, com um percentual médio de 10 a 12% ao ano, calculado pelo sistema Price de amortização.