Esse artigo objetiva elucidar as principais diferenças entre o Instrumento Particular de promessa de compra e venda e a Escritura Pública de compra e venda de um imóvel , seguido de seu consequente Registro no Cartório de Registro de Imóveis . Este assunto é muito útil para aqueles que estão em um processo de venda ou compra de um imóvel. Em linhas gerais o processo de compra ou venda e transferência de um imóvel começa com um contrato Particular ( que não é obrigatório, mas é tradicional) ,em sequencia é outorgada a Escritura Pública de compra e venda, e por fim se leva a Registro da propriedade. Embora existam algumas diferenças entre esses documentos todos fazem parte da transferência de um bem imobiliário.

Instrumento Particular de promessa de compra e venda do imóvel : Neste documento as partes declaram o valor da venda e compra de uma propriedade imobiliária. O contrato não é um instrumento obrigatório, mas quando feito produz uma obrigação das partes em honrar este compromisso. É importante observar o artigo 104 do código civil, que se trata da validade do negócio jurídico. ART. 104. 

A validade do negócio jurídico requer:

I –  agente capaz; II — objeto lícito, possível, determinado ou determinável; III — forma prescrita ou não defesa em lei.

Conforme o artigo 108 do código civil o Instrumento Particular de promessa de compra e venda do imóvel não tem validação de transferência do imóvel ( a não ser nos casos em que o valor do imóvel seja inferior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País).No caso de imóveis com valor de vendas superior a esse parâmetro, a Escritura Pública de compra e venda é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis. 

Escritura Pública de compra e venda : A Escritura é um documento público que também gera uma obrigação entre as partes que é usado para comprovar a venda de um imóvel. Neste documento constam as informações do antigo e do novo proprietário do imóvel e, para que ele seja válido judicialmente, precisa ser registrado em um Cartório de Notas. A Escritura é um instrumento essencial para imóveis acima de trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País, conforme o artigo 108 do código civil. A escritura não é um documento obrigatório nos processos de compra e venda de imóveis, porém, caso você não tenha este documento, pode correr o risco de até perder o imóvel, pois o “contrato de gaveta” ou “compromisso de compra e venda”, geralmente usados para esse tipo de negócio, não possuem nenhum tipo de valor judicial. Portanto, eles não podem provar que o imóvel foi transferido a você. Comprar um imóvel com Escritura, além de ser uma forma mais segura, também garante ao comprador formas de pagamento facilitadas, sendo possível financiá-lo em bancos como a Caixa, por exemplo.Caso você não tenha a possibilidade de conquistar um imóvel com escritura, ou resida em um imóvel sem esse documento, o ideal é buscar a regularização do imóvel o mais breve possível, para evitar transtornos.

Registro da Escritura Pública no Cartório de Registro de Imóveis : Este é um passo importante na transferência da propriedade imobiliária. O Registro do imóvel é um ato praticado por um registrador de imóveis no Cartório de Registro de Imóveis. Esta é a única forma válida de transferência entre propriedades de acordo com o artigo de 1.245 do código civil. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis (§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel) . Em outras palavras: “Quem não registra não é dono. ” O Cartório de Registro de Imóveis possui importante papel nos registros imobiliários no Brasil, sendo o Oficial responsável pela divisão territorial imobiliária que recebeu a delegação de autoridade, isto é, só tem permissão de praticar atos relativos aos imóveis situados dentro de um determinado território.O registro de uma escritura de imóvel no Estado de São Paulo costuma custar o equivalente a 4% do valor de avaliação do imóvel , embora não seja uma porcentagem, mas uma quantia fixa cobrada de acordo com a faixa de preço do imóvel. A tabela varia de Estado para Estado.